2020年，對購房(fang)人來說，是一個新的(de)購房(fang)良機。
當前，青島市場(chang)(chang)供應量充足，購房人(ren)選(xuan)擇更(geng)多(duo)，價(jia)格更(geng)為(wei)透明，波動變小(xiao)。在經過2019年的(de)回調之(zhi)后，市場(chang)(chang)更(geng)為(wei)健康，風(feng)險變小(xiao)。
買房所(suo)要(yao)(yao)做的(de)，關鍵是選對(dui)區域。首先是自己居(ju)住，要(yao)(yao)方便(bian)；二是所(suo)住片區在(zai)未來幾(ji)年是人口聚集(ji)的(de)重點區域，市(shi)場需求大，就算今后兩三年內因為整體市(shi)場平穩而上升(sheng)幅度不(bu)大，但為將來的(de)資產升(sheng)級集(ji)聚潛(qian)力。
大周期的底部 從來(lai)都是買房良機
其(qi)實，發現市場的(de)(de)機會點也不難，上(shang)面(mian)這張圖是國家統計局公布的(de)(de)青島二手(shou)房價格指數的(de)(de)變(bian)化，這其(qi)中有兩(liang)個(ge)(ge)周(zhou)期，2012年(nian)(nian)3月(yue)到2015年(nian)(nian)3月(yue)是一個(ge)(ge)波動(dong)周(zhou)期，2015年(nian)(nian)4月(yue)至今是第二個(ge)(ge)波動(dong)周(zhou)期，目前已經接近第二個(ge)(ge)周(zhou)期的(de)(de)底部。
許多(duo)人(ren)因為沒有在(zai)2015年買(mai)到房而扼腕嘆息(xi)，那么在(zai)四年之(zhi)后，現(xian)在(zai)這樣(yang)的機會確實正在(zai)呈現(xian)，當然前提(ti)是(shi)自(zi)住，房住不(bu)炒。
另外，隨著一(yi)手房價格(ge)回調(diao)，2019年年底青島也(ye)出現一(yi)波(bo)顯(xian)著的“翹(qiao)尾”行情。根據克而瑞監測，2019年四(si)季度青島新建商品住宅成(cheng)交417.74萬(wan)方，環比上漲9.34%，同期全市的成(cheng)交價格(ge)出現微跌，這一(yi)跡象說明價格(ge)回調(diao)已(yi)經在激(ji)發購買力釋(shi)放(fang)。
對(dui)于今年的市場(chang)走勢(shi)，中央已經定調，“穩(wen)地(di)價、穩(wen)房價、穩(wen)預期”，特別(bie)是房價，穩(wen)定不(bu)僅是“控(kong)漲”也要“控(kong)跌”。目(mu)前看，年內房價不(bu)會出現大幅波動(dong)，價格以(yi)穩(wen)為主，近(jin)期熱門樓盤(pan)釋放的價格，確實(shi)也呈現出筑底行情。
購房門檻的(de)降低(di)，疊加降息預期上漲，至上半年成交量(liang)有穩增(zeng)長的(de)底氣(qi)，曾被高房價逼走的(de)人群，也會漸漸回來(lai)。
主城向北外溢(yi) 依(yi)然是主流(liu)方向
近年(nian)來，西海岸建成區(qu)快速擴圍，即墨撤市劃區(qu)，使得青島城區(qu)進一步放大(da)，但城區(qu)人口(kou)的密度與人口(kou)分(fen)布情況(kuang)不可能馬上(shang)改(gai)變。
傳統(tong)的(de)東岸主城區(qu)依(yi)然是客戶最多(duo)，需(xu)求(qiu)最大(da)、購(gou)買力(li)最強(qiang)的(de)需(xu)求(qiu)。但由于主城區(qu)一手房供應不足，需(xu)求(qiu)外溢是必然的(de)。
由于陸路(lu)(lu)聯(lian)系(xi)性強，交通網絡發達(da)，主城(cheng)向(xiang)北到城(cheng)陽(yang)、尤其城(cheng)陽(yang)南(nan)部(bu)方向(xiang)外(wai)溢，依(yi)然是主流方向(xiang)。在南(nan)北流動的路(lu)(lu)徑(jing)上，黑龍(long)江路(lu)(lu)-福州(zhou)路(lu)(lu)這條(tiao)軸(zhou)線承擔超過一(yi)半的流量。
黑龍江路沿線房價梯度分(fen)布(bu)
黑龍江(jiang)路沿線(xian)，也是青島(dao)主城房地產(chan)開發最活躍(yue)的一條線(xian)。
南端起(qi)點(dian)處(chu)是新(xin)都心和浮山新(xin)區，目前有(you)保利(li)天(tian)匯(hui)、保利(li)大國璟、和達君(jun)玥在售，價格26000-30000元/平；
向北到李村(cun)商圈，有龍湖春江天(tian)境、金水云麓(lu)，價格(ge)23000-26000/元；
繼續往北到上(shang)王埠、丹(dan)山(shan)，有融創都會中心、鑫(xin)江桂花園、鑫(xin)江華(hua)府(fu)，價格17000-20000元/平；
再(zai)向(xiang)北到(dao)城陽區中心，有海(hai)信觀(guan)瀾、雙利城央府，價格14000-16000元(yuan)/㎡。
如(ru)果是(shi)在(zai)市南(nan)、市北工作，從通勤成本(ben)、房價(jia)承受力來綜合考量(liang)，向(xiang)北能接受的(de)最大范(fan)圍(wei)基本(ben)落在(zai)丹山(shan)這(zhe)個(ge)區域，從丹山(shan)直線向(xiang)南(nan)15公(gong)里范(fan)圍(wei)內，可(ke)覆蓋新都心、CBD、金家嶺，17公(gong)里可(ke)到(dao)五四廣(guang)場，自駕時間能控制(zhi)在(zai)1個(ge)小時；如(ru)果是(shi)坐地鐵兼走高速(su)的(de)話，時間成本(ben)還(huan)可(ke)以進一步壓縮。已公(gong)示的(de)地鐵三(san)期建設規劃(hua)，15號線一期初步規劃(hua)沿黑龍江路(lu)鋪設，未來南(nan)北的(de)通勤時間還(huan)會(hui)大幅縮短。
鑫江(jiang)水青花都 大城再歸(gui)來
已入住(zhu)4000余戶 配套(tao)更(geng)加齊(qi)全(quan)
目前黑龍江路沿(yan)線李村商圈以南的(de)(de)置業(ye)(ye)門(men)檻(jian)卡在300萬，對資金水(shui)平(ping)要(yao)求不低(di)。上王埠(bu)、丹山(shan)片區的(de)(de)價格比(bi)較親(qin)民，置業(ye)(ye)門(men)檻(jian)低(di)至160萬，今(jin)年鑫江水(shui)青花都計劃推出(chu)三期觀山(shan)組團(tuan)，將使這一片的(de)(de)市場更受(shou)矚目。
在鑫江(jiang)的一(yi)系列產品(pin)，鑫江(jiang)水青(qing)花都是離原(yuan)來(lai)主城(cheng)區(qu)最近(jin)的項(xiang)目(mu)。搜(sou)一(yi)下百度地圖就(jiu)會(hui)發現，這(zhe)個項(xiang)目(mu)已經(jing)探入(ru)李滄(cang)區(qu)，其實比(bi)我們(men)概念認知(zhi)中重慶路(lu)上的幾個李滄(cang)項(xiang)目(mu)，離市區(qu)更近(jin)。
從交(jiao)通(tong)上，占據黑龍江路(lu)，無論是開(kai)車、坐(zuo)公共交(jiao)通(tong)，到達青島沿(yan)海核心區域的(de)通(tong)勤時間都更短。
鑫江水青花都(dou)(dou)上(shang)一個(ge)熱(re)銷期(qi)(qi)在2016、2017年，那兩(liang)年期(qi)(qi)間銷售4000余套(tao)，居(ju)整個(ge)城陽(yang)首位(wei)。不(bu)少購房客戶，正是看到了(le)(le)水青花都(dou)(dou)的這(zhe)一優勢，實現了(le)(le)住在城陽(yang)，生活(huo)、工作上(shang)卡位(wei)主城區的居(ju)住理想(xiang)。
目前，鑫江水青花(hua)都(dou)一(yi)二期(qi)產品已經(jing)交付，4000余戶居住入住后(hou)，人口已經(jing)過(guo)萬(wan)人，現在(zai)看鑫江水青花(hua)都(dou)平時的社區商鋪的業態、開店(dian)情(qing)況(kuang)、路邊(bian)車位停車情(qing)況(kuang)，就(jiu)能對其成熟大社區的氛圍一(yi)目了然。
外部的大商業(ye)配套來看，鑫(xin)江水青(qing)花都地北有(you)鑫(xin)江東方城，南有(you)李滄萬達廣場，社區已有(you)的人口聚集(ji)密度(du)、商業(ye)配套比東李世(shi)園板塊并不弱，而價格水平更有(you)優勢。
教育(yu)方面，社區北側城陽17中(zhong)新校區、社區內部花都幼兒園已經啟(qi)用，鑫(xin)江(jiang)水青花都·觀山旁還將新建一所小學，進一步(bu)滿足百萬(wan)大盤(pan)的教育(yu)需求。
鑫江·水(shui)青花都(dou)三期效果(guo)圖
目前黑龍江路沿線李村(cun)商(shang)圈以南的置業門檻卡在300萬，對資金水平(ping)要(yao)求不低。上王埠、丹山(shan)片區的價格比(bi)較親民，置業門檻低至160萬，今年鑫(xin)江水青花都計劃推出三期觀山(shan)組(zu)團，將使這一片的市場更(geng)受矚目。
在鑫(xin)江的一(yi)系列產(chan)品(pin)，鑫(xin)江水青(qing)花都是離(li)原來主城區(qu)最近的項目(mu)(mu)。搜一(yi)下(xia)百度地圖(tu)就會(hui)發現(xian)，這個項目(mu)(mu)已經探(tan)入李(li)滄(cang)區(qu)，其實比我們概念認知中重慶路上的幾個李(li)滄(cang)項目(mu)(mu)，離(li)市(shi)區(qu)更近。
從(cong)交通上(shang)，占(zhan)據黑龍江路(lu)，無論是開車、坐公共交通，到達(da)青島沿海(hai)核(he)心區域的通勤(qin)時間都更短。
鑫(xin)江水(shui)青(qing)花都上一(yi)個(ge)熱銷期(qi)(qi)在2016、2017年(nian)，那兩(liang)年(nian)期(qi)(qi)間銷售4000余套，居整(zheng)個(ge)城陽首位(wei)(wei)。不少(shao)購房客戶，正是看到了水(shui)青(qing)花都的這一(yi)優勢，實現了住在城陽，生活、工作上卡位(wei)(wei)主城區的居住理想。
目前，鑫(xin)江水青花都一二期(qi)產品已(yi)經交付，4000余戶居住(zhu)入住(zhu)后，人(ren)口已(yi)經過萬人(ren)，現在看鑫(xin)江水青花都平時的社(she)區商鋪的業態、開店(dian)情況(kuang)、路邊(bian)車(che)位停車(che)情況(kuang)，就(jiu)能對其成熟(shu)大社(she)區的氛(fen)圍一目了然。
外部的大(da)商業(ye)配套來看(kan)，鑫(xin)江水(shui)(shui)青(qing)花都地北有鑫(xin)江東方城(cheng)，南有李滄萬(wan)達(da)廣場，社區已有的人口聚集(ji)密度、商業(ye)配套比東李世園板塊并不弱(ruo)，而價(jia)格水(shui)(shui)平更有優勢。
教育(yu)方(fang)面(mian)，社(she)區北側(ce)城陽17中新(xin)校(xiao)區、社(she)區內部花都(dou)(dou)幼兒園已經啟用，鑫江水青花都(dou)(dou)·觀山(shan)旁(pang)還將新(xin)建一(yi)(yi)所小學，進一(yi)(yi)步滿足百萬大盤的(de)教育(yu)需(xu)求。
鑫江·水青花都三期效果圖
與前兩期不同，鑫江水(shui)青花都·觀山(shan)的容積(ji)率只有1.6，整個社區全部是11層小高層。
大家都(dou)知道(dao)，容積率低意(yi)味著漫步(bu)在更大的公(gong)共(gong)空間(jian)中，沐浴更多的陽光(guang)，均(jun)分到(dao)更多的公(gong)共(gong)配套(tao)等(deng)等(deng)，這些都(dou)不贅言。
只從數據來細數，2018年、2019年是(shi)青島土(tu)地供應集(ji)中的(de)兩(liang)年，這(zhe)其中市(shi)南(nan)三區和嶗山(shan)(shan)，只出過(guo)三塊容積率小于或等于1.6的(de)土(tu)地。兩(liang)塊是(shi)海信(xin)地產拿(na)到的(de)嶗山(shan)(shan)北宅(zhai)地塊，定名為北澗(jian)山(shan)(shan)居(ju)，海信(xin)與嶗山(shan)(shan)兩(liang)個標(biao)簽之(zhi)下，一(yi)(yi)定是(shi)高端(duan)項(xiang)目；一(yi)(yi)塊是(shi)融創在(zai)洛陽路拿(na)地，住宅(zhai)供應只有1.3萬平米。
城陽出過(guo)幾塊(kuai)(kuai)低(di)于1.6容積(ji)率地塊(kuai)(kuai)，但鑫(xin)江·水青花都(dou)已是(shi)城陽最(zui)南端(duan)了。所(suo)以站在(zai)花都(dou)向南看，這種(zhong)容積(ji)率地塊(kuai)(kuai)要么(me)買不(bu)起，要么(me)搶(qiang)不(bu)起，要么(me)可能也(ye)住不(bu)慣。
所以(yi)說，身在(zai)市區，鑫(xin)江·水(shui)青花都的低容(rong)積率本身，有著非常大(da)的稀缺性。
產品規劃上看，觀山真(zhen)正為有(you)一定經(jing)濟條(tiao)件的(de)社(she)會新銳階(jie)層(ceng)，事業(ye)處在上升期的(de)新婚夫妻或三口之家量身(shen)定制。
鑫江(jiang)水青(qing)花都(dou)·觀山(shan)戶(hu)型為95-128㎡三居四(si)居，無(wu)論內部(bu)空間還是公共空間都(dou)兼顧家庭成員的(de)生(sheng)活需求，尤其(qi)是老(lao)(lao)人與孩子。觀山(shan)打造(zao)出全(quan)齡化(hua)社(she)(she)區的(de)概念(nian)，圍(wei)繞(rao)兒童、青(qing)年、老(lao)(lao)年三代人的(de)需求，打造(zao)專(zhuan)屬的(de)社(she)(she)區配(pei)套。
住(zhu)在觀山(shan)，不(bu)同年齡段(duan)的(de)孩子(zi)有(you)各自的(de)游玩空間，0-3歲的(de)活(huo)動(dong)區設置搖(yao)搖(yao)馬、傳聲器、圖案鋪裝(zhuang)，同時設置專(zhuan)門的(de)看護區；3-6歲活(huo)動(dong)區設置了(le)滑索秋千，沙坑，滑梯等(deng)；6-12歲的(de)活(huo)動(dong)場地(di)設置攀爬區以(yi)及(ji)充足的(de)場地(di)，充分滿(man)足兒童的(de)游樂(le)、探索等(deng)活(huo)動(dong)。
社區內設有(you)(you)(you)約800㎡沐浴陽(yang)光的(de)大草(cao)坪(ping)，業主(zhu)在戶外(wai)休憩(qi)、游玩(wan)(wan)自(zi)然而至，這是一(yi)個復合型的(de)使用空(kong)間，有(you)(you)(you)互動(dong)、有(you)(you)(you)交流；社區健(jian)康運(yun)動(dong)系(xi)統包含約1.5+0.8公里雙環健(jian)康跑道(dao)，樓間空(kong)間平均設置2-3處健(jian)身(shen)玩(wan)(wan)樂空(kong)間，有(you)(you)(you)半(ban)籃球場，乒乓球臺等(deng)等(deng)。
不仰仗外(wai)部環境的(de)(de)優勢，而是(shi)將社區內部景觀打造(zao)出品(pin)質，形成內外(wai)一(yi)體的(de)(de)觀景環境，這幾乎是(shi)鑫江產(chan)品(pin)的(de)(de)一(yi)大特色(se)。
鑫江水(shui)青(qing)花都·觀山(shan)全部是11層的小高層，所以站在社區可以有很好的觀山(shan)效果(guo)，北望丹(dan)山(shan)，東望嶗山(shan)，蒼翠層疊，養人(ren)心性。
鑫江水(shui)青花都·觀山與丹山一路之隔，住(zhu)在(zai)觀山，攀登丹山，不(bu)僅是健身，還有(you)文化(hua)上的(de)含(han)義。
丹山(shan)為嶗(lao)山(shan)余脈，早在上(shang)世(shi)紀上(shang)半(ban)葉(xie)，就有“丹邱(qiu)春賞”的(de)美譽(yu)，被青(qing)島(dao)的(de)文人雅士譽(yu)為“青(qing)島(dao)十(shi)景”之一，與琴嶼飄燈（小青(qing)島(dao)）、飛(fei)閣回瀾(lan)(棧橋）、東園花海（中山(shan)公園）齊名(ming)。
丹山景色
鑫江水(shui)青花都(dou)·觀(guan)山采用“新山水(shui)”景觀(guan)風格，巧(qiao)妙(miao)利(li)用地勢高差(cha)，打(da)造多層次(ci)的(de)景觀(guan)空(kong)間(jian)，形成“芳菲五(wu)園”的(de)景觀(guan)格局。
觀山(shan)項(xiang)目(mu)景觀面積達到(dao)約(yue)6萬(wan)平，水系面積約(yue)2200多(duo)平，進入主入口(kou)就是一(yi)(yi)條長度超過120米的景觀長廊，社區就像一(yi)(yi)座公園(yuan)，每天回家(jia)，先游(you)園(yuan)，后入戶。
關于(yu)宜居(ju)，越來越多的(de)(de)購房者開始認同，改(gai)善區(qu)并(bing)非單(dan)純指房價高的(de)(de)區(qu)域，更多的(de)(de)宜居(ju)因素如空氣、視野(ye)感官、出行、鄰里氛圍(wei)都應成為改(gai)善區(qu)域的(de)(de)考核指標(biao)。基于(yu)此，再看丹(dan)山腳下水青花都，美好的(de)(de)生(sheng)活場(chang)景躍然眼前(qian)。
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