2020年，對(dui)購房人(ren)來說，是一個新(xin)的(de)購房良機(ji)。
當前，青島市場供應量充足，購房(fang)人選擇更多，價格更為(wei)透明，波動變(bian)小。在經過2019年的回(hui)調之后，市場更為(wei)健康，風險變(bian)小。
買房(fang)所(suo)要(yao)做的(de)，關鍵是(shi)選對區(qu)域。首先是(shi)自己居住(zhu)(zhu)，要(yao)方便；二是(shi)所(suo)住(zhu)(zhu)片區(qu)在未(wei)來幾年(nian)是(shi)人口聚集的(de)重點區(qu)域，市(shi)(shi)場需求大(da)，就算今后兩三年(nian)內(nei)因為整體市(shi)(shi)場平穩而上升幅度不大(da)，但為將(jiang)來的(de)資產升級集聚潛(qian)力。
大周(zhou)期的底部 從來都是買房良機
其(qi)實，發(fa)現市(shi)場的(de)機會(hui)點也不難，上(shang)面這張圖(tu)是國家統計局公布的(de)青島二(er)手房價格指數(shu)的(de)變化，這其(qi)中有兩個周期(qi)(qi)，2012年(nian)3月到2015年(nian)3月是一個波(bo)動周期(qi)(qi)，2015年(nian)4月至今(jin)是第二(er)個波(bo)動周期(qi)(qi)，目(mu)前已經接(jie)近(jin)第二(er)個周期(qi)(qi)的(de)底部。
許多人因為(wei)沒有在(zai)(zai)(zai)2015年(nian)買(mai)到房而(er)扼(e)腕嘆息(xi)，那么在(zai)(zai)(zai)四年(nian)之后，現(xian)在(zai)(zai)(zai)這樣的機會確(que)實正在(zai)(zai)(zai)呈現(xian)，當然前(qian)提(ti)是(shi)自住，房住不炒。
另外(wai)，隨著(zhu)一手房價(jia)格回調，2019年(nian)年(nian)底青島(dao)也出現(xian)一波顯(xian)著(zhu)的“翹(qiao)尾”行情。根據克而瑞(rui)監(jian)測，2019年(nian)四季度青島(dao)新建(jian)商品住宅成(cheng)交417.74萬方(fang)，環比上漲9.34%，同(tong)期全市的成(cheng)交價(jia)格出現(xian)微(wei)跌，這一跡象說(shuo)明價(jia)格回調已經在激(ji)發購買力釋(shi)放。
對于今年(nian)的市場走勢，中央(yang)已經定(ding)(ding)調，“穩地價、穩房價、穩預期(qi)”，特別是房價，穩定(ding)(ding)不僅是“控漲(zhang)”也(ye)要“控跌”。目前看，年(nian)內房價不會出(chu)現大幅波動，價格(ge)以穩為(wei)主，近期(qi)熱門樓盤釋(shi)放(fang)的價格(ge)，確實也(ye)呈現出(chu)筑底行情。
購房門檻的降(jiang)低，疊加降(jiang)息預期上(shang)漲，至上(shang)半年(nian)成(cheng)交量有(you)穩增長的底氣，曾被(bei)高房價逼(bi)走的人(ren)群，也會漸漸回來。
主(zhu)(zhu)城向(xiang)北外溢 依(yi)然是主(zhu)(zhu)流方向(xiang)
近年來，西海岸建成區(qu)快(kuai)速擴圍，即墨撤市劃區(qu)，使得青島城(cheng)區(qu)進一(yi)步放大，但城(cheng)區(qu)人(ren)口的密度與人(ren)口分布(bu)情況不可能馬上(shang)改(gai)變。
傳統的東(dong)岸主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)依然是客戶最多(duo)，需求最大(da)、購(gou)買(mai)力(li)最強的需求。但(dan)由(you)于主(zhu)城(cheng)(cheng)區(qu)一手房(fang)供應不足，需求外溢(yi)是必然的。
由于陸路(lu)聯(lian)系(xi)性強，交(jiao)通網絡發達(da)，主城向北(bei)到城陽、尤(you)其(qi)城陽南部方向外(wai)溢，依然是主流方向。在(zai)南北(bei)流動的(de)路(lu)徑上，黑龍江路(lu)-福州路(lu)這條軸線(xian)承擔超(chao)過一半的(de)流量。
黑龍江路(lu)沿(yan)線房價梯度分布
黑龍江路沿線(xian)，也是青島(dao)主城房地產開發最活躍的一條線(xian)。
南端起點(dian)處是(shi)新(xin)都心和浮山新(xin)區(qu)，目(mu)前有(you)保利天(tian)匯、保利大國璟、和達君玥在售，價格26000-30000元/平(ping)；
向北到李村(cun)商圈，有龍湖春江天境(jing)、金水云麓，價格23000-26000/元；
繼續往北(bei)到上王埠、丹山(shan)，有融創(chuang)都會中心(xin)、鑫(xin)江(jiang)桂花園、鑫(xin)江(jiang)華府，價格(ge)17000-20000元/平；
再向北到城(cheng)(cheng)陽區(qu)中(zhong)心，有海信觀瀾、雙(shuang)利城(cheng)(cheng)央(yang)府(fu)，價格14000-16000元/㎡。
如(ru)果是在(zai)(zai)市南(nan)、市北(bei)(bei)工作，從(cong)通勤成(cheng)本、房價承(cheng)受力來綜合考量(liang)，向(xiang)北(bei)(bei)能接(jie)受的(de)(de)最大(da)范圍(wei)基(ji)本落在(zai)(zai)丹(dan)山這個(ge)區域，從(cong)丹(dan)山直線向(xiang)南(nan)15公里范圍(wei)內(nei)，可(ke)覆(fu)蓋新都心(xin)、CBD、金(jin)家嶺(ling)，17公里可(ke)到(dao)五四廣(guang)場(chang)，自駕(jia)時間能控(kong)制在(zai)(zai)1個(ge)小時；如(ru)果是坐地(di)鐵(tie)(tie)兼走高速的(de)(de)話，時間成(cheng)本還可(ke)以進(jin)一(yi)步(bu)壓縮。已公示的(de)(de)地(di)鐵(tie)(tie)三期(qi)(qi)建設(she)規劃，15號線一(yi)期(qi)(qi)初步(bu)規劃沿黑龍江路鋪設(she)，未來南(nan)北(bei)(bei)的(de)(de)通勤時間還會大(da)幅縮短。
鑫江水(shui)青(qing)花(hua)都 大城(cheng)再歸(gui)來(lai)
已(yi)入(ru)住4000余(yu)戶 配(pei)套更(geng)加齊全
目前(qian)黑(hei)龍(long)江(jiang)路沿線李村(cun)商圈以南(nan)的置業(ye)門檻(jian)卡在(zai)300萬，對資(zi)金水平要求不低(di)。上王埠、丹山片(pian)區(qu)的價格比較親民，置業(ye)門檻(jian)低(di)至160萬，今年鑫江(jiang)水青(qing)花都計劃推(tui)出三(san)期觀山組(zu)團，將使(shi)這一片(pian)的市場(chang)更受(shou)矚目。
在(zai)鑫(xin)江(jiang)的一(yi)系列產品，鑫(xin)江(jiang)水青花都是離原來主城區(qu)(qu)(qu)最近的項目。搜(sou)一(yi)下百度(du)地(di)圖就會發現，這個(ge)項目已(yi)經探(tan)入李滄區(qu)(qu)(qu)，其實比我(wo)們(men)概念認知中重慶路上的幾個(ge)李滄項目，離市區(qu)(qu)(qu)更近。
從(cong)交通(tong)上，占據黑龍(long)江路，無(wu)論(lun)是開(kai)車、坐公共(gong)交通(tong)，到達青島沿海(hai)核心區域的通(tong)勤時間都更短(duan)。
鑫江水(shui)青花(hua)都(dou)上一個熱銷期(qi)在(zai)2016、2017年，那兩年期(qi)間(jian)銷售(shou)4000余套，居(ju)整(zheng)個城(cheng)陽首位(wei)。不少購房客戶，正是看到了(le)水(shui)青花(hua)都(dou)的(de)這一優勢，實現了(le)住(zhu)在(zai)城(cheng)陽，生活、工作(zuo)上卡位(wei)主城(cheng)區的(de)居(ju)住(zhu)理想。
目前，鑫江水青(qing)花都(dou)一(yi)二期產品已經(jing)交付，4000余戶居(ju)住入住后，人口已經(jing)過萬人，現(xian)在(zai)看鑫江水青(qing)花都(dou)平時的社區商(shang)鋪(pu)的業態、開店(dian)情況(kuang)、路邊車(che)位(wei)停車(che)情況(kuang)，就能對其成熟(shu)大社區的氛圍(wei)一(yi)目了然(ran)。
外部的(de)大商業配套(tao)來看，鑫江水(shui)青花都地北有鑫江東方(fang)城(cheng)，南有李滄(cang)萬達廣場，社區已有的(de)人口聚集密度、商業配套(tao)比(bi)東李世(shi)園板(ban)塊(kuai)并不弱，而(er)價格水(shui)平更有優勢。
教(jiao)育方面，社區(qu)北側(ce)城陽17中(zhong)新校區(qu)、社區(qu)內部花(hua)都幼兒園已經啟用，鑫江水(shui)青花(hua)都·觀(guan)山旁還將新建(jian)一所小學，進一步滿足百萬大盤的教(jiao)育需求(qiu)。
鑫江·水青花都(dou)三期效果圖
目前黑龍江路沿線李村商(shang)圈以南(nan)的(de)置業(ye)門檻(jian)(jian)卡在300萬，對資金水(shui)(shui)平要求(qiu)不低。上王埠、丹山片(pian)區的(de)價格比較親民，置業(ye)門檻(jian)(jian)低至160萬，今年鑫江水(shui)(shui)青花都計劃推出三期(qi)觀山組團，將使這一片(pian)的(de)市場(chang)更受矚目。
在(zai)鑫江(jiang)的(de)一系(xi)列(lie)產品，鑫江(jiang)水青花都是(shi)離(li)原來主(zhu)城區(qu)(qu)最近的(de)項(xiang)目。搜(sou)一下(xia)百(bai)度地圖就會發現，這個(ge)(ge)項(xiang)目已經探入(ru)李滄(cang)區(qu)(qu)，其實(shi)比我們(men)概念認(ren)知(zhi)中重慶路(lu)上的(de)幾個(ge)(ge)李滄(cang)項(xiang)目，離(li)市區(qu)(qu)更近。
從交通(tong)上，占據黑龍(long)江路(lu)，無論是開車、坐公共交通(tong)，到達青(qing)島沿海核心區域(yu)的通(tong)勤時間都更短。
鑫江水(shui)青(qing)花都上一(yi)個熱銷期在2016、2017年(nian)，那兩年(nian)期間銷售(shou)4000余(yu)套，居(ju)整個城陽首位(wei)(wei)。不少購房客戶，正是看(kan)到了(le)(le)水(shui)青(qing)花都的這一(yi)優勢，實(shi)現(xian)了(le)(le)住(zhu)在城陽，生活、工(gong)作上卡位(wei)(wei)主城區的居(ju)住(zhu)理想。
目(mu)前，鑫江水青花都一二期產品(pin)已(yi)經交付，4000余戶居住(zhu)入(ru)住(zhu)后，人(ren)口已(yi)經過萬人(ren)，現在(zai)看(kan)鑫江水青花都平(ping)時的社區商鋪的業態、開店(dian)情況、路邊車(che)位停車(che)情況，就能(neng)對其成熟(shu)大社區的氛圍(wei)一目(mu)了然。
外部的(de)大商業(ye)配(pei)套(tao)來(lai)看，鑫(xin)江水青花(hua)都地北有鑫(xin)江東方城，南有李(li)滄(cang)萬達廣(guang)場，社區已(yi)有的(de)人口(kou)聚集密度(du)、商業(ye)配(pei)套(tao)比東李(li)世園板塊并不弱，而價格水平更有優勢。
教(jiao)育方面，社(she)區北側城(cheng)陽17中新校(xiao)區、社(she)區內部花都幼兒園已經啟用，鑫江水青花都·觀山(shan)旁還(huan)將新建一所小學，進一步(bu)滿足百(bai)萬(wan)大盤的教(jiao)育需求(qiu)。
鑫江·水(shui)青花都三期效果圖
與前兩期(qi)不同(tong)，鑫江水青花都·觀山的容積(ji)率(lv)只有1.6，整個社區全部是11層(ceng)小高層(ceng)。
大(da)家都(dou)知道，容積率低意味著(zhu)漫步在更大(da)的公共空(kong)間中，沐浴更多(duo)(duo)的陽光，均(jun)分到更多(duo)(duo)的公共配套等(deng)等(deng)，這(zhe)些(xie)都(dou)不贅言。
只(zhi)(zhi)(zhi)從數(shu)據來細數(shu)，2018年、2019年是青(qing)島土(tu)地供(gong)應(ying)集中的兩(liang)(liang)年，這其中市南(nan)三區和嶗(lao)(lao)山，只(zhi)(zhi)(zhi)出(chu)過三塊(kuai)(kuai)(kuai)容積(ji)率小(xiao)于或等于1.6的土(tu)地。兩(liang)(liang)塊(kuai)(kuai)(kuai)是海信地產拿(na)到的嶗(lao)(lao)山北(bei)宅(zhai)地塊(kuai)(kuai)(kuai)，定名為北(bei)澗山居，海信與(yu)嶗(lao)(lao)山兩(liang)(liang)個標簽之下，一(yi)定是高端(duan)項(xiang)目(mu)；一(yi)塊(kuai)(kuai)(kuai)是融創(chuang)在洛(luo)陽路(lu)拿(na)地，住宅(zhai)供(gong)應(ying)只(zhi)(zhi)(zhi)有1.3萬平(ping)米。
城(cheng)(cheng)陽出過幾塊低于1.6容積率地塊，但鑫江(jiang)·水(shui)青花(hua)都已(yi)是城(cheng)(cheng)陽最南(nan)端(duan)了。所以站(zhan)在花(hua)都向(xiang)南(nan)看，這種容積率地塊要么(me)(me)買不(bu)起，要么(me)(me)搶不(bu)起，要么(me)(me)可能(neng)也(ye)住(zhu)不(bu)慣。
所以說，身在市區，鑫江·水青花都的低容積率本身，有著(zhu)非常大的稀(xi)缺(que)性(xing)。
產品規(gui)劃上看，觀(guan)山真(zhen)正為有一定經(jing)濟條件的(de)社會新(xin)銳階層，事業處在上升期(qi)的(de)新(xin)婚夫妻或三口(kou)之(zhi)家量身定制。
鑫江水青花都·觀山戶型為95-128㎡三居(ju)(ju)四居(ju)(ju)，無論內部(bu)空間還是公共空間都兼顧家庭成員的(de)生活需(xu)求(qiu)，尤其是老人與(yu)孩(hai)子。觀山打造(zao)出全齡化(hua)社區(qu)的(de)概念，圍繞兒(er)童(tong)、青年、老年三代(dai)人的(de)需(xu)求(qiu)，打造(zao)專屬的(de)社區(qu)配套。
住(zhu)在觀(guan)山，不同年齡段(duan)的(de)(de)孩子有各自(zi)的(de)(de)游(you)玩空間，0-3歲(sui)的(de)(de)活(huo)動區(qu)(qu)設(she)置搖(yao)搖(yao)馬、傳聲器、圖(tu)案鋪裝，同時設(she)置專門的(de)(de)看(kan)護區(qu)(qu)；3-6歲(sui)活(huo)動區(qu)(qu)設(she)置了滑索秋千，沙坑，滑梯等；6-12歲(sui)的(de)(de)活(huo)動場地(di)設(she)置攀爬區(qu)(qu)以及充(chong)足(zu)的(de)(de)場地(di)，充(chong)分滿足(zu)兒童(tong)的(de)(de)游(you)樂(le)、探索等活(huo)動。
社區(qu)(qu)內設有(you)約(yue)800㎡沐浴陽光(guang)的大草坪，業主在戶外(wai)休憩、游玩(wan)(wan)自然(ran)而至，這是一個復合(he)型(xing)的使(shi)用空間，有(you)互動、有(you)交流；社區(qu)(qu)健康運動系(xi)統包(bao)含約(yue)1.5+0.8公(gong)里雙環(huan)健康跑(pao)道，樓(lou)間空間平均設置2-3處(chu)健身玩(wan)(wan)樂空間，有(you)半籃球場(chang)，乒乓球臺等等。
不(bu)仰仗外部(bu)環境的(de)優勢，而是(shi)將社區內部(bu)景(jing)觀打造(zao)出品質，形成內外一體的(de)觀景(jing)環境，這幾乎是(shi)鑫江產品的(de)一大特色。
鑫江水青花都·觀山(shan)全(quan)部(bu)是11層(ceng)的小高層(ceng)，所以站在(zai)社區可以有很好(hao)的觀山(shan)效果，北望丹(dan)山(shan)，東望嶗山(shan)，蒼(cang)翠層(ceng)疊，養人(ren)心(xin)性。
鑫江水(shui)青花(hua)都·觀山與丹(dan)山一路之(zhi)隔(ge)，住在觀山，攀登丹(dan)山，不僅(jin)是健身，還有文化上的含義(yi)。
丹山(shan)(shan)為(wei)嶗(lao)山(shan)(shan)余(yu)脈，早在上世紀(ji)上半葉，就有“丹邱(qiu)春(chun)賞”的(de)美譽，被青島(dao)的(de)文人雅士譽為(wei)“青島(dao)十景”之一，與琴嶼(yu)飄燈（小青島(dao)）、飛閣回瀾(lan)(棧橋）、東園花海（中山(shan)(shan)公(gong)園）齊名。
丹山景色
鑫江水青花都·觀(guan)(guan)山采用(yong)“新山水”景(jing)觀(guan)(guan)風格(ge)，巧妙利用(yong)地勢(shi)高差，打造多層(ceng)次的景(jing)觀(guan)(guan)空間(jian)，形成“芳(fang)菲五園”的景(jing)觀(guan)(guan)格(ge)局(ju)。
觀山項目景觀面積(ji)達到約6萬平，水系面積(ji)約2200多平，進入(ru)主入(ru)口就是一條長度超過120米的景觀長廊，社區(qu)就像一座公(gong)園，每天回家，先游園，后入(ru)戶。
關于宜(yi)居(ju)，越來(lai)越多(duo)的(de)(de)購房者(zhe)開始(shi)認(ren)同(tong)，改善區并非單純指(zhi)房價(jia)高的(de)(de)區域(yu)，更多(duo)的(de)(de)宜(yi)居(ju)因(yin)素如空(kong)氣、視野感官、出行、鄰里氛圍都(dou)應成為改善區域(yu)的(de)(de)考核指(zhi)標。基于此，再看(kan)丹山(shan)腳(jiao)下水青花都(dou)，美(mei)好的(de)(de)生活場景躍然(ran)眼前(qian)。
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