2020年(nian)，對購房人來(lai)說，是一(yi)個新的購房良機。
當前，青島市場供(gong)應(ying)量(liang)充足(zu)，購(gou)房人選擇更(geng)多，價格更(geng)為(wei)透明，波動變小。在經過2019年(nian)的回調之后，市場更(geng)為(wei)健(jian)康，風險(xian)變小。
買房所要做的，關鍵是(shi)選對(dui)區(qu)域(yu)。首先(xian)是(shi)自己居住，要方(fang)便；二是(shi)所住片區(qu)在未來(lai)幾年是(shi)人口聚集的重點區(qu)域(yu)，市場需(xu)求大(da)，就算今后(hou)兩三年內因(yin)為(wei)整體市場平穩而上升幅度不大(da)，但為(wei)將來(lai)的資產升級集聚潛力。
大周期的底(di)部(bu) 從(cong)來都是買房(fang)良機
其實(shi)，發現市場的(de)(de)(de)機會(hui)點也(ye)不難(nan)，上(shang)面這(zhe)張圖是(shi)國家統(tong)計局公布(bu)的(de)(de)(de)青島二手房(fang)價格(ge)指數的(de)(de)(de)變化，這(zhe)其中有兩個(ge)周(zhou)期(qi)(qi)，2012年3月到2015年3月是(shi)一個(ge)波(bo)動(dong)(dong)周(zhou)期(qi)(qi)，2015年4月至(zhi)今是(shi)第(di)二個(ge)波(bo)動(dong)(dong)周(zhou)期(qi)(qi)，目前已(yi)經(jing)接近第(di)二個(ge)周(zhou)期(qi)(qi)的(de)(de)(de)底部。
許(xu)多(duo)人因為沒有(you)在2015年(nian)買到房而扼腕嘆息，那么在四年(nian)之后，現在這(zhe)樣的機會確實正在呈現，當(dang)然前提是自住(zhu)，房住(zhu)不炒。
另外(wai)，隨著一手房價格(ge)回(hui)調，2019年年底青島也(ye)出現一波顯(xian)著的“翹尾”行情。根據克而(er)瑞(rui)監測，2019年四季度青島新建商品住宅(zhai)成交(jiao)417.74萬(wan)方，環比上漲(zhang)9.34%，同期全(quan)市(shi)的成交(jiao)價格(ge)出現微跌，這一跡象說明價格(ge)回(hui)調已經在激(ji)發購買力釋放。
對于今年的市場走勢，中央(yang)已經(jing)定調，“穩(wen)(wen)地價(jia)、穩(wen)(wen)房(fang)價(jia)、穩(wen)(wen)預期”，特(te)別(bie)是房(fang)價(jia)，穩(wen)(wen)定不(bu)僅是“控漲”也要“控跌”。目(mu)前看，年內房(fang)價(jia)不(bu)會(hui)出現(xian)大(da)幅波動，價(jia)格以穩(wen)(wen)為主，近期熱門(men)樓盤(pan)釋放的價(jia)格，確(que)實也呈現(xian)出筑底(di)行情。
購房(fang)門(men)檻的(de)降低，疊加降息預(yu)期(qi)上漲(zhang)，至(zhi)上半年(nian)成交量有(you)穩增(zeng)長(chang)的(de)底氣，曾被高房(fang)價逼(bi)走的(de)人群，也會(hui)漸(jian)(jian)漸(jian)(jian)回來。
主(zhu)城向(xiang)北(bei)外溢 依然是主(zhu)流方向(xiang)
近年(nian)來，西海(hai)岸(an)建成區快(kuai)速擴圍，即(ji)墨撤市劃區，使得青島城區進一步放大，但城區人口(kou)的(de)密度與人口(kou)分布情況不可(ke)能馬上改變。
傳(chuan)統的(de)東岸主城區依然(ran)是(shi)客戶最多，需求最大、購買力最強(qiang)的(de)需求。但(dan)由于主城區一手房供應不足，需求外溢是(shi)必然(ran)的(de)。
由于陸路聯系性(xing)強，交通網絡發達，主城向北到城陽(yang)、尤其城陽(yang)南部方(fang)向外溢，依然是(shi)主流(liu)(liu)方(fang)向。在南北流(liu)(liu)動(dong)的路徑上，黑(hei)龍江路-福州路這條軸線(xian)承擔超過一半(ban)的流(liu)(liu)量。
黑(hei)龍江路(lu)沿線房價梯(ti)度(du)分布(bu)
黑龍(long)江(jiang)路沿線，也是青(qing)島主城(cheng)房地產開發最活(huo)躍的一條線。
南端起(qi)點處是新(xin)都心和浮(fu)山(shan)新(xin)區，目前有(you)保(bao)利天匯、保(bao)利大國璟、和達(da)君(jun)玥在售，價格26000-30000元/平；
向北到李村(cun)商圈，有龍湖春江天境、金水云麓，價格23000-26000/元；
繼續往(wang)北到上王(wang)埠、丹山，有融創都會(hui)中心、鑫(xin)(xin)江桂花園、鑫(xin)(xin)江華府，價格17000-20000元/平；
再向北到(dao)城(cheng)陽(yang)區中(zhong)心，有海信(xin)觀瀾、雙利城(cheng)央府，價格14000-16000元/㎡。
如果是在市南、市北工作，從通勤成(cheng)本(ben)(ben)、房價承受力來綜(zong)合考量，向(xiang)(xiang)北能(neng)接受的(de)最大范圍基本(ben)(ben)落在丹山這個區域，從丹山直線(xian)向(xiang)(xiang)南15公(gong)里(li)范圍內，可覆蓋新都心(xin)、CBD、金家嶺，17公(gong)里(li)可到五四廣場，自駕時(shi)間(jian)能(neng)控制在1個小時(shi)；如果是坐地鐵兼走高速的(de)話，時(shi)間(jian)成(cheng)本(ben)(ben)還(huan)(huan)可以進(jin)一步(bu)壓縮。已公(gong)示的(de)地鐵三(san)期建(jian)設規劃，15號線(xian)一期初步(bu)規劃沿(yan)黑(hei)龍(long)江路鋪(pu)設，未(wei)來南北的(de)通勤時(shi)間(jian)還(huan)(huan)會大幅縮短。
鑫江水青花都 大(da)城再歸來
已入住4000余戶 配(pei)套更加齊(qi)全
目前黑龍江路沿線李村商圈以南的(de)置(zhi)(zhi)業門檻(jian)卡在300萬(wan)，對資(zi)金水平要求不低(di)。上(shang)王埠、丹山片區的(de)價格比較親民，置(zhi)(zhi)業門檻(jian)低(di)至160萬(wan)，今年鑫江水青花(hua)都計(ji)劃(hua)推出三期(qi)觀山組團，將(jiang)使這一片的(de)市場更受矚目。
在鑫江(jiang)的一系(xi)列產品，鑫江(jiang)水青花都是離(li)原(yuan)來主城區最近(jin)的項(xiang)目(mu)。搜一下百度地圖就會(hui)發現(xian)，這個項(xiang)目(mu)已經探(tan)入李(li)(li)滄(cang)區，其實比我們概念認知中重慶路(lu)上的幾個李(li)(li)滄(cang)項(xiang)目(mu)，離(li)市區更近(jin)。
從交(jiao)通上，占(zhan)據黑龍江路(lu)，無論(lun)是(shi)開(kai)車、坐公共交(jiao)通，到達青島(dao)沿海核心區域的通勤(qin)時間都更(geng)短。
鑫江水(shui)青花都上一個(ge)熱(re)銷(xiao)期在(zai)2016、2017年，那(nei)兩年期間銷(xiao)售4000余套(tao)，居(ju)整個(ge)城陽(yang)首位。不少購房客戶，正是看到了水(shui)青花都的這(zhe)一優勢，實現了住在(zai)城陽(yang)，生活、工(gong)作(zuo)上卡位主城區的居(ju)住理想(xiang)。
目(mu)前，鑫江水青花(hua)都(dou)一二(er)期產品(pin)已(yi)經(jing)交付，4000余戶(hu)居住入住后，人(ren)口已(yi)經(jing)過萬(wan)人(ren)，現在看鑫江水青花(hua)都(dou)平時的(de)(de)社(she)(she)區(qu)商鋪的(de)(de)業態、開店情況、路邊車位停車情況，就能對(dui)其成熟大社(she)(she)區(qu)的(de)(de)氛圍一目(mu)了(le)然。
外部(bu)的大商(shang)業(ye)配(pei)套來(lai)看，鑫江(jiang)(jiang)水(shui)(shui)青花都地北(bei)有(you)鑫江(jiang)(jiang)東方城，南有(you)李滄萬達廣場，社區(qu)已有(you)的人口(kou)聚(ju)集密(mi)度、商(shang)業(ye)配(pei)套比東李世(shi)園(yuan)板塊(kuai)并不(bu)弱，而(er)價格水(shui)(shui)平更有(you)優勢。
教育(yu)方(fang)面，社(she)區北(bei)側城陽17中新校區、社(she)區內部花都幼兒園已經啟用，鑫(xin)江(jiang)水(shui)青花都·觀山旁還將(jiang)新建(jian)一所小學，進一步滿足百萬大盤的教育(yu)需求。
鑫江·水(shui)青花都三(san)期(qi)效(xiao)果圖
目前黑龍(long)江路沿線(xian)李(li)村商圈以南的(de)置(zhi)業門檻卡在300萬，對資金水平要求不低。上王埠、丹山(shan)片(pian)區的(de)價格比較親民(min)，置(zhi)業門檻低至160萬，今年鑫(xin)江水青花都計(ji)劃推(tui)出三(san)期觀(guan)山(shan)組團，將使這(zhe)一片(pian)的(de)市場(chang)更受矚目。
在鑫江的一系列產品，鑫江水青花都是(shi)離(li)原來主城區(qu)最近(jin)的項目。搜(sou)一下百度地圖(tu)就會(hui)發現，這個項目已經探入李(li)滄(cang)區(qu)，其實(shi)比我們概念認知中重(zhong)慶路上的幾(ji)個李(li)滄(cang)項目，離(li)市區(qu)更近(jin)。
從交通(tong)上(shang)，占據黑龍江路，無論是開車、坐公共交通(tong)，到達青島沿(yan)海核(he)心(xin)區(qu)域的通(tong)勤時間都更短。
鑫(xin)江水(shui)青(qing)花(hua)都上(shang)一個(ge)熱銷期(qi)在(zai)2016、2017年，那兩年期(qi)間(jian)銷售4000余套(tao)，居整個(ge)城(cheng)(cheng)陽首位。不(bu)少購房(fang)客戶，正是看到了水(shui)青(qing)花(hua)都的(de)這一優(you)勢(shi)，實現了住在(zai)城(cheng)(cheng)陽，生活、工(gong)作上(shang)卡位主城(cheng)(cheng)區的(de)居住理想。
目前，鑫江水(shui)青花(hua)都(dou)一二(er)期產品已(yi)經交付(fu)，4000余戶(hu)居(ju)住(zhu)入住(zhu)后，人口(kou)已(yi)經過(guo)萬人，現在看(kan)鑫江水(shui)青花(hua)都(dou)平時的社區(qu)商(shang)鋪的業態、開(kai)店情況、路(lu)邊(bian)車(che)位停車(che)情況，就能對其成熟大社區(qu)的氛圍一目了然。
外部(bu)的大商業配(pei)套來看，鑫江水青花(hua)都地北有(you)(you)鑫江東方城，南有(you)(you)李滄萬(wan)達廣(guang)場，社(she)區已(yi)有(you)(you)的人口聚集密度、商業配(pei)套比東李世(shi)園板塊并不(bu)弱，而價格水平更有(you)(you)優勢(shi)。
教育(yu)方面，社(she)區北(bei)側城(cheng)陽17中新校區、社(she)區內部花(hua)都幼兒園已經啟用(yong)，鑫江(jiang)水青花(hua)都·觀(guan)山旁還將新建(jian)一所小學，進一步滿足(zu)百萬大盤的(de)教育(yu)需求。
鑫江(jiang)·水青花(hua)都三期效果圖
與前(qian)兩期不同，鑫江水(shui)青花都·觀山的容積率只有1.6，整個(ge)社區全部(bu)是11層小高層。
大家都(dou)知道，容積(ji)率低意(yi)味著漫步在更大的(de)公共(gong)空間中，沐(mu)浴更多(duo)(duo)的(de)陽(yang)光，均(jun)分到更多(duo)(duo)的(de)公共(gong)配(pei)套等等，這些都(dou)不贅(zhui)言(yan)。
只從數(shu)據來細數(shu)，2018年、2019年是(shi)青(qing)島土(tu)地(di)供應(ying)集中(zhong)的(de)兩年，這(zhe)其中(zhong)市南三區和嶗山，只出(chu)過(guo)三塊(kuai)容積率小于或等(deng)于1.6的(de)土(tu)地(di)。兩塊(kuai)是(shi)海信地(di)產拿(na)到的(de)嶗山北(bei)(bei)宅(zhai)地(di)塊(kuai)，定(ding)名為北(bei)(bei)澗山居，海信與(yu)嶗山兩個(ge)標簽之下，一定(ding)是(shi)高端項目；一塊(kuai)是(shi)融創在洛陽路拿(na)地(di)，住宅(zhai)供應(ying)只有1.3萬平米。
城陽(yang)出過幾塊低于1.6容(rong)積(ji)率(lv)地塊，但鑫江·水青(qing)花都(dou)已(yi)是城陽(yang)最南(nan)端了。所以站在花都(dou)向(xiang)南(nan)看，這(zhe)種(zhong)容(rong)積(ji)率(lv)地塊要么買(mai)不起，要么搶不起，要么可能也住不慣(guan)。
所(suo)以說，身在(zai)市區，鑫江·水青(qing)花都(dou)的(de)低(di)容積率本(ben)身，有(you)著非常大(da)的(de)稀缺性(xing)。
產品規劃上看，觀山真正為有一(yi)定經濟(ji)條(tiao)件的社會新銳(rui)階層(ceng)，事(shi)業處在上升(sheng)期(qi)的新婚夫妻或三口之(zhi)家量身定制。
鑫江(jiang)水青花(hua)都(dou)·觀山戶型為95-128㎡三居四居，無論內(nei)部空(kong)(kong)間(jian)還是公共空(kong)(kong)間(jian)都(dou)兼顧(gu)家庭成員的(de)生活需(xu)求(qiu)(qiu)，尤其是老(lao)人與孩(hai)子。觀山打(da)造出全齡化社區的(de)概念(nian)，圍繞兒童、青年(nian)(nian)、老(lao)年(nian)(nian)三代(dai)人的(de)需(xu)求(qiu)(qiu)，打(da)造專屬的(de)社區配套。
住在觀山，不同(tong)年齡段的(de)(de)孩(hai)子有各自的(de)(de)游玩空間(jian)，0-3歲的(de)(de)活動(dong)區(qu)設置(zhi)(zhi)搖(yao)搖(yao)馬、傳聲器、圖(tu)案鋪裝，同(tong)時設置(zhi)(zhi)專門的(de)(de)看護區(qu)；3-6歲活動(dong)區(qu)設置(zhi)(zhi)了滑索秋千，沙坑，滑梯等(deng)；6-12歲的(de)(de)活動(dong)場(chang)地設置(zhi)(zhi)攀爬區(qu)以及充足(zu)的(de)(de)場(chang)地，充分滿(man)足(zu)兒童的(de)(de)游樂、探索等(deng)活動(dong)。
社區內設有(you)約800㎡沐浴陽光的大草(cao)坪，業主在戶外(wai)休憩(qi)、游玩(wan)(wan)自然(ran)而至，這是一個(ge)復合(he)型的使(shi)用空間，有(you)互動(dong)、有(you)交流；社區健(jian)康運動(dong)系統包含約1.5+0.8公里(li)雙環健(jian)康跑道，樓間空間平均設置2-3處健(jian)身玩(wan)(wan)樂(le)空間，有(you)半籃球(qiu)場，乒(ping)乓球(qiu)臺等等。
不仰仗外部環(huan)境的(de)優勢，而是將社區內(nei)部景觀打造出(chu)品質(zhi)，形成(cheng)內(nei)外一(yi)體的(de)觀景環(huan)境，這幾乎是鑫江產品的(de)一(yi)大(da)特(te)色。
鑫(xin)江水青花都·觀(guan)山(shan)全部是(shi)11層(ceng)的(de)小(xiao)高層(ceng)，所以(yi)站在社區可(ke)以(yi)有很好的(de)觀(guan)山(shan)效(xiao)果，北望丹(dan)山(shan)，東(dong)望嶗山(shan)，蒼翠層(ceng)疊，養人心性。
鑫江水青(qing)花都·觀山(shan)與丹山(shan)一路之隔，住在觀山(shan)，攀登(deng)丹山(shan)，不僅(jin)是健(jian)身，還(huan)有文化(hua)上的含(han)義。
丹山為嶗山余脈(mo)，早在(zai)上(shang)世紀上(shang)半葉(xie)，就有“丹邱春賞”的(de)美譽，被青島(dao)的(de)文人雅士譽為“青島(dao)十(shi)景(jing)”之一，與琴嶼(yu)飄燈（小青島(dao)）、飛閣回瀾(lan)(棧橋）、東園花海（中山公園）齊名。
丹山(shan)景(jing)色
鑫江水青(qing)花都·觀(guan)山(shan)采用(yong)“新(xin)山(shan)水”景(jing)觀(guan)風(feng)格(ge)，巧妙利用(yong)地勢高差，打造多層次(ci)的景(jing)觀(guan)空間(jian)，形成“芳菲五園(yuan)”的景(jing)觀(guan)格(ge)局(ju)。
觀山項目景觀面(mian)積(ji)達到約6萬(wan)平，水系面(mian)積(ji)約2200多平，進入主(zhu)入口就是一條長度(du)超過120米的(de)景觀長廊，社區就像(xiang)一座公園，每天回家，先游園，后入戶。
關于(yu)宜居，越來越多的購房(fang)(fang)者開始認(ren)同，改善區并非單純指房(fang)(fang)價高的區域，更多的宜居因素如空(kong)氣、視野感官(guan)、出行、鄰里(li)氛圍都應成為(wei)改善區域的考核指標。基于(yu)此，再看丹山腳下水青(qing)花都，美好的生活場景(jing)躍然眼前。
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