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四年之后,青島購房新機會將在2020年出現
發布時間:2020.01.15 點擊(ji)量(liang):1306次


2020年,對購房人來說,是一(yi)個新的購房良機。

 

當前,青島市場(chang)供(gong)應量充足,購房(fang)人選擇更多,價格(ge)更為(wei)透明,波動變(bian)小。在經過2019年的回調之后,市場(chang)更為(wei)健康(kang),風險(xian)變(bian)小。

 

買房(fang)所要做的,關鍵是(shi)選對區(qu)域。首(shou)先是(shi)自己居(ju)住(zhu),要方便;二(er)是(shi)所住(zhu)片區(qu)在(zai)未(wei)來(lai)幾年(nian)是(shi)人口聚集的重點區(qu)域,市(shi)場需(xu)求大,就(jiu)算今后兩(liang)三年(nian)內因為整體市(shi)場平穩而(er)上升幅度不(bu)大,但為將來(lai)的資產升級集聚潛力。


大周期的(de)底部 從來都(dou)是買房良機


其(qi)實(shi),發現市場的(de)機會點也不難,上面這張圖(tu)是(shi)國家統計局(ju)公布的(de)青島二(er)手房價(jia)格指數的(de)變化,這其(qi)中有兩(liang)個周(zhou)(zhou)期(qi),2012年(nian)(nian)3月到2015年(nian)(nian)3月是(shi)一個波(bo)(bo)動周(zhou)(zhou)期(qi),2015年(nian)(nian)4月至(zhi)今是(shi)第(di)二(er)個波(bo)(bo)動周(zhou)(zhou)期(qi),目前已經接近第(di)二(er)個周(zhou)(zhou)期(qi)的(de)底部。

 

許多人因為沒有在(zai)(zai)2015年(nian)買到房而扼(e)腕(wan)嘆息,那么在(zai)(zai)四年(nian)之(zhi)后,現(xian)在(zai)(zai)這樣的機(ji)會(hui)確(que)實正在(zai)(zai)呈現(xian),當然前提是自住,房住不炒。

 

另外,隨著一手(shou)房(fang)價格回調,2019年年底青島也出現一波顯著的“翹尾”行情。根據(ju)克而瑞(rui)監測,2019年四季度(du)青島新(xin)建商品住宅成交417.74萬(wan)方,環比上漲9.34%,同期全(quan)市的成交價格出現微跌(die),這(zhe)一跡象說明價格回調已(yi)經在激發購買力釋(shi)放。

 



對于今年的(de)市場走(zou)勢,中(zhong)央已經(jing)定調,“穩(wen)地(di)價(jia)(jia)、穩(wen)房(fang)價(jia)(jia)、穩(wen)預期(qi)”,特別是(shi)房(fang)價(jia)(jia),穩(wen)定不僅是(shi)“控(kong)漲”也(ye)要“控(kong)跌”。目前看,年內房(fang)價(jia)(jia)不會出(chu)現大幅波(bo)動,價(jia)(jia)格以穩(wen)為主,近期(qi)熱門樓(lou)盤(pan)釋放的(de)價(jia)(jia)格,確實也(ye)呈現出(chu)筑底行情。

 

購(gou)房門檻的(de)(de)降低,疊加降息預期上(shang)漲,至上(shang)半(ban)年成交量有穩增長(chang)的(de)(de)底氣,曾被高房價逼走(zou)的(de)(de)人(ren)群,也會漸漸回來(lai)。


主城向(xiang)北外溢(yi) 依然(ran)是主流方向(xiang)


近(jin)年來,西(xi)海岸建成(cheng)區(qu)快速擴(kuo)圍,即墨(mo)撤市劃(hua)區(qu),使得青(qing)島(dao)城區(qu)進(jin)一步放大,但(dan)城區(qu)人口(kou)的密(mi)度與(yu)人口(kou)分布(bu)情況不(bu)可能馬上改變。

 

傳統(tong)的(de)東(dong)岸主(zhu)城區依然是(shi)(shi)客戶最(zui)多,需(xu)求最(zui)大、購買(mai)力最(zui)強的(de)需(xu)求。但由于主(zhu)城區一手房(fang)供應不足,需(xu)求外溢是(shi)(shi)必然的(de)。

 

由于(yu)陸路(lu)聯系性強,交通網絡(luo)發達,主城(cheng)向北(bei)到城(cheng)陽、尤其城(cheng)陽南(nan)部方向外溢(yi),依(yi)然是主流(liu)方向。在南(nan)北(bei)流(liu)動的(de)路(lu)徑(jing)上,黑龍江路(lu)-福州路(lu)這條軸線(xian)承(cheng)擔超過一半的(de)流(liu)量。 

 


黑龍江路沿(yan)線(xian)房(fang)價梯度(du)分布

 

黑龍江路沿線(xian)(xian),也是青島主城房地產開發(fa)最活躍的一條線(xian)(xian)。

 

南端(duan)起點處是(shi)新(xin)都心和浮(fu)山新(xin)區,目前有保利(li)天匯、保利(li)大國(guo)璟、和達君玥在(zai)售(shou),價格26000-30000元/平;

 

向(xiang)北到李村商圈,有龍湖春江天境、金(jin)水云麓(lu),價格23000-26000/元;

 

繼(ji)續往(wang)北到上(shang)王埠、丹山,有融(rong)創都會中心、鑫江桂花園(yuan)、鑫江華府,價格17000-20000元/平;

 

再向(xiang)北到城(cheng)(cheng)陽區中心,有海(hai)信觀瀾、雙利(li)城(cheng)(cheng)央府,價格14000-16000元/㎡。

 

如(ru)果(guo)是在(zai)市南(nan)(nan)、市北工作,從(cong)通勤(qin)成本(ben)、房價承受(shou)力來綜(zong)合考量,向北能(neng)接受(shou)的(de)(de)最大(da)范(fan)(fan)圍(wei)基本(ben)落(luo)在(zai)丹(dan)山(shan)這個(ge)區(qu)域,從(cong)丹(dan)山(shan)直線(xian)向南(nan)(nan)15公(gong)(gong)里(li)范(fan)(fan)圍(wei)內,可(ke)覆蓋新(xin)都心、CBD、金家嶺(ling),17公(gong)(gong)里(li)可(ke)到五四廣場(chang),自駕時(shi)(shi)間能(neng)控制在(zai)1個(ge)小時(shi)(shi);如(ru)果(guo)是坐地鐵兼走高速的(de)(de)話,時(shi)(shi)間成本(ben)還可(ke)以進一步壓縮。已公(gong)(gong)示的(de)(de)地鐵三(san)期建設規(gui)劃,15號線(xian)一期初步規(gui)劃沿黑(hei)龍江路鋪設,未來南(nan)(nan)北的(de)(de)通勤(qin)時(shi)(shi)間還會大(da)幅縮短(duan)。


鑫(xin)江水(shui)青花都 大(da)城再歸(gui)來


已入住4000余(yu)戶 配套更加齊全



目前(qian)黑龍江(jiang)路沿線李村商圈以南的置業門檻卡在300萬,對資金水平要求(qiu)不低。上王埠、丹(dan)山片(pian)(pian)區的價(jia)格比較親(qin)民,置業門檻低至160萬,今年(nian)鑫江(jiang)水青花都計劃(hua)推出三期(qi)觀山組團,將(jiang)使這一片(pian)(pian)的市場(chang)更(geng)受矚目。


在鑫江(jiang)的(de)一(yi)(yi)系列產(chan)品,鑫江(jiang)水青花都是(shi)離原來主城區(qu)最近的(de)項(xiang)目(mu)。搜一(yi)(yi)下百度地圖(tu)就會發現(xian),這個項(xiang)目(mu)已經探(tan)入李(li)滄區(qu),其實比我(wo)們概(gai)念認知中重慶路(lu)上(shang)的(de)幾個李(li)滄項(xiang)目(mu),離市區(qu)更(geng)近。


從交(jiao)通(tong)(tong)上,占據黑龍江(jiang)路,無論是(shi)開車、坐(zuo)公共交(jiao)通(tong)(tong),到達(da)青(qing)島(dao)沿海核心區域的(de)通(tong)(tong)勤時間都更短。


鑫江水(shui)青(qing)花(hua)都上一個(ge)熱銷期在2016、2017年,那(nei)兩年期間(jian)銷售4000余套,居整(zheng)個(ge)城陽(yang)首位。不少購房客戶,正是看到了水(shui)青(qing)花(hua)都的這一優勢,實現了住在城陽(yang),生(sheng)活(huo)、工(gong)作(zuo)上卡位主城區的居住理(li)想(xiang)。


目(mu)前,鑫(xin)江(jiang)水青花(hua)都一二期產品已(yi)(yi)經(jing)交付,4000余(yu)戶居住入(ru)住后,人(ren)口已(yi)(yi)經(jing)過萬(wan)人(ren),現在看鑫(xin)江(jiang)水青花(hua)都平(ping)時的社(she)(she)區商(shang)鋪的業態、開(kai)店情況(kuang)、路邊車(che)位(wei)停車(che)情況(kuang),就能對其(qi)成熟(shu)大社(she)(she)區的氛圍一目(mu)了然。


外部(bu)的大商業配套(tao)來看,鑫江水青花都地北(bei)有(you)鑫江東方城,南有(you)李(li)滄萬(wan)達廣場,社(she)區(qu)已有(you)的人(ren)口聚集密(mi)度(du)、商業配套(tao)比東李(li)世園板塊(kuai)并不(bu)弱,而價格水平更有(you)優勢。


教(jiao)育方面,社區(qu)(qu)北側城陽17中(zhong)新(xin)校(xiao)區(qu)(qu)、社區(qu)(qu)內部(bu)花(hua)都幼(you)兒(er)園(yuan)已經(jing)啟(qi)用,鑫江(jiang)水(shui)青花(hua)都·觀山旁還將新(xin)建一(yi)所小(xiao)學,進一(yi)步(bu)滿足百萬大盤(pan)的教(jiao)育需(xu)求。

 


鑫江·水青花都(dou)三期效果圖

目(mu)前黑龍江(jiang)(jiang)路沿線李村商圈以南的(de)置業門(men)檻(jian)卡在300萬,對資金(jin)水平要求不低。上王(wang)埠、丹山(shan)(shan)片(pian)區的(de)價格比較親民,置業門(men)檻(jian)低至160萬,今年鑫(xin)江(jiang)(jiang)水青花都計劃推出三(san)期觀山(shan)(shan)組團,將使(shi)這一片(pian)的(de)市場(chang)更受矚目(mu)。


在鑫江的(de)一系列產品,鑫江水青花(hua)都是離原(yuan)來主城區最近(jin)的(de)項(xiang)目。搜一下百(bai)度地圖就會發現(xian),這個項(xiang)目已經(jing)探入李滄區,其實比我們概念認知中重慶路上的(de)幾(ji)個李滄項(xiang)目,離市區更近(jin)。


從(cong)交(jiao)通(tong)上,占據黑龍江路,無論是開車、坐(zuo)公(gong)共交(jiao)通(tong),到達青(qing)島(dao)沿海核心區域的通(tong)勤時間都更短。


鑫江水青花都(dou)上一個熱銷(xiao)期在(zai)2016、2017年,那兩年期間銷(xiao)售4000余(yu)套(tao),居(ju)整個城陽首位(wei)。不少(shao)購房客戶,正(zheng)是看到了水青花都(dou)的這一優(you)勢,實(shi)現了住(zhu)在(zai)城陽,生活、工作上卡位(wei)主(zhu)城區的居(ju)住(zhu)理(li)想。


目(mu)前,鑫(xin)江(jiang)水青花都一(yi)二期(qi)產品(pin)已經交付,4000余戶居住(zhu)入(ru)住(zhu)后,人(ren)口已經過萬人(ren),現在(zai)看(kan)鑫(xin)江(jiang)水青花都平時的(de)(de)社(she)區(qu)商鋪的(de)(de)業態、開(kai)店情(qing)況、路邊車位停車情(qing)況,就能對其成熟大社(she)區(qu)的(de)(de)氛圍一(yi)目(mu)了然。


外部的大商業配套來(lai)看,鑫江水(shui)青花都地北有鑫江東(dong)方(fang)城,南(nan)有李滄(cang)萬(wan)達廣場,社區已有的人口聚(ju)集密度、商業配套比(bi)東(dong)李世園板塊(kuai)并(bing)不弱,而價格水(shui)平更(geng)有優勢。


教(jiao)育方面,社(she)區(qu)北側城陽(yang)17中新校區(qu)、社(she)區(qu)內部花都幼兒園已(yi)經啟用,鑫(xin)江水青(qing)花都·觀山旁還將新建一所小學(xue),進一步滿足百萬大盤的教(jiao)育需求(qiu)。

 


鑫江(jiang)·水青花都三(san)期效果(guo)圖

1.6容積率:觀山之南,再難相遇




與(yu)前兩期不同,鑫江水青花都·觀山(shan)的容積率只(zhi)有1.6,整個社(she)區(qu)全部(bu)是11層(ceng)小高(gao)層(ceng)。


大家都(dou)知道,容積率低(di)意味著漫步在更(geng)大的公(gong)(gong)共(gong)空(kong)間中,沐浴更(geng)多的陽光,均分到更(geng)多的公(gong)(gong)共(gong)配套等等,這(zhe)些都(dou)不贅言。


只從(cong)數據(ju)來細(xi)數,2018年、2019年是(shi)青島土(tu)地(di)供(gong)應集中的(de)(de)(de)兩(liang)年,這其中市南三區和嶗山(shan)(shan)(shan),只出(chu)過三塊(kuai)(kuai)(kuai)容積率(lv)小于或等于1.6的(de)(de)(de)土(tu)地(di)。兩(liang)塊(kuai)(kuai)(kuai)是(shi)海(hai)信(xin)地(di)產拿到的(de)(de)(de)嶗山(shan)(shan)(shan)北宅地(di)塊(kuai)(kuai)(kuai),定名為北澗山(shan)(shan)(shan)居,海(hai)信(xin)與嶗山(shan)(shan)(shan)兩(liang)個標簽之下,一定是(shi)高端項目;一塊(kuai)(kuai)(kuai)是(shi)融(rong)創在(zai)洛(luo)陽路拿地(di),住宅供(gong)應只有(you)1.3萬平(ping)米(mi)。


城陽出過幾塊(kuai)低于1.6容(rong)積率地(di)塊(kuai),但鑫江·水青花(hua)都已是(shi)城陽最(zui)南端了。所以站在(zai)花(hua)都向南看,這種容(rong)積率地(di)塊(kuai)要么(me)買不(bu)起,要么(me)搶不(bu)起,要么(me)可(ke)能也住不(bu)慣。


所以說,身在市區(qu),鑫江·水青花都的(de)低容積率本身,有著非常大的(de)稀缺性。


產品規劃上(shang)看(kan),觀山真正為有(you)一定(ding)經(jing)濟(ji)條件的(de)社(she)會新銳階層,事業處在(zai)上(shang)升期的(de)新婚夫(fu)妻或三(san)口之家量(liang)身(shen)定(ding)制。


鑫江水青花都·觀山(shan)戶型為95-128㎡三居四居,無論內部空間還是公(gong)共空間都兼顧(gu)家庭成員的生活需(xu)求,尤其是老人(ren)與孩子。觀山(shan)打(da)造出全齡化社(she)(she)區(qu)的概念(nian),圍繞兒童、青年(nian)(nian)、老年(nian)(nian)三代(dai)人(ren)的需(xu)求,打(da)造專(zhuan)屬(shu)的社(she)(she)區(qu)配(pei)套。


住在觀(guan)山,不同年齡段的孩子(zi)有各自(zi)的游玩空(kong)間(jian),0-3歲(sui)的活動(dong)區設置搖(yao)搖(yao)馬、傳聲(sheng)器、圖案鋪裝,同時(shi)設置專門的看護區;3-6歲(sui)活動(dong)區設置了(le)滑索(suo)秋千,沙坑(keng),滑梯等;6-12歲(sui)的活動(dong)場地設置攀爬區以(yi)及充(chong)足的場地,充(chong)分(fen)滿足兒童的游樂、探(tan)索(suo)等活動(dong)。


社(she)區(qu)(qu)內(nei)設有(you)約(yue)800㎡沐浴陽光的大草(cao)坪,業主在戶(hu)外休憩、游玩(wan)(wan)自然而(er)至,這是一個復合型的使用空間,有(you)互動(dong)、有(you)交流;社(she)區(qu)(qu)健(jian)康運動(dong)系統(tong)包含(han)約(yue)1.5+0.8公(gong)里雙環健(jian)康跑道,樓間空間平(ping)均設置2-3處健(jian)身(shen)玩(wan)(wan)樂空間,有(you)半(ban)籃球場(chang),乒(ping)乓球臺等等。


觀山、臨水 社(she)區(qu)內(nei)外(wai)風景(jing)相依




不仰仗(zhang)外部(bu)環境(jing)的(de)優勢,而是將社區內部(bu)景(jing)觀打造出品質,形成內外一體的(de)觀景(jing)環境(jing),這幾乎(hu)是鑫江產品的(de)一大特色。


鑫江水青花都·觀(guan)山(shan)全部是11層(ceng)的小(xiao)高層(ceng),所以(yi)(yi)站在(zai)社區可以(yi)(yi)有很好的觀(guan)山(shan)效果,北望丹山(shan),東望嶗山(shan),蒼翠層(ceng)疊,養人(ren)心(xin)性(xing)。


鑫江水青花都·觀山(shan)與(yu)丹山(shan)一(yi)路之隔(ge),住(zhu)在觀山(shan),攀登丹山(shan),不僅是健身,還(huan)有文化上(shang)的含義。


丹山(shan)為(wei)嶗山(shan)余脈,早(zao)在上(shang)世紀上(shang)半(ban)葉,就有“丹邱春賞”的美譽,被(bei)青(qing)島(dao)的文(wen)人雅士(shi)譽為(wei)“青(qing)島(dao)十景”之一,與琴嶼飄燈(小青(qing)島(dao))、飛(fei)閣回瀾(棧橋)、東園(yuan)(yuan)花海(中山(shan)公園(yuan)(yuan))齊(qi)名(ming)。

 


丹山景色(se)

 

鑫江水青(qing)花都·觀山(shan)采用“新山(shan)水”景觀風格,巧妙利用地勢(shi)高(gao)差,打造多層(ceng)次的(de)景觀空間,形(xing)成“芳菲五園”的(de)景觀格局。


觀(guan)(guan)山項(xiang)目景觀(guan)(guan)面積達到(dao)約6萬平,水(shui)系面積約2200多平,進入主入口(kou)就(jiu)是一條長度超過120米的景觀(guan)(guan)長廊,社區就(jiu)像一座公園,每天(tian)回家,先游(you)園,后入戶。


關于宜(yi)居,越(yue)來越(yue)多的(de)(de)(de)購房者開(kai)始認同,改善(shan)區并(bing)非單(dan)純指房價高(gao)的(de)(de)(de)區域(yu),更多的(de)(de)(de)宜(yi)居因素如(ru)空氣(qi)、視(shi)野感官、出行、鄰里氛圍都(dou)應成(cheng)為改善(shan)區域(yu)的(de)(de)(de)考核指標。基(ji)于此(ci),再看丹山腳(jiao)下(xia)水青花(hua)都(dou),美好的(de)(de)(de)生活場景躍然眼前。


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